Цивилизация
В ближайшие пять лет тренд на удаленную работу сохранится, а значит, жители столицы будут и дальше выбирать для жизни отдаленные от центра города районы. Такое мнение в беседе с «Газетой.Ru» выразил основатель IT-компании Realiste Алексей Гальцев.
«При этом расти будут районы, которые до этого считались непривлекательными из-за плохой транспортной доступности, — уверен Гальцев. — Особенно это касается тех районов, в которых хорошо развита базовая инфраструктура: школы, детские сады, лечебные учреждения, парки и магазины. При отсутствии необходимости ехать в офисы такие районы будут расти и развиваться и транспортная доступность со временем здесь станет лучше».
Такая тенденция, начавшая складываться еще весной прошлого года вследствие пандемии, привела к тому, что цены на квартиры в столице начали расти совершенно по-разному в зависимости от того, где расположен объект недвижимости. Так, по данным Realiste,
в районе (здесь и далее имеются в виду станции метро или МЦК) Солнцево квадратный метр за это время подорожал на 34,15%, в районе Марьиной Рощи — на 30,81%, на Шоссе Энтузиастов — на 30,62%. Сопоставимые цифры — по квартирам в районе Зорге-Хорошёво (плюс 29,81%) и Сходненской-Планерной (плюс 29,66%).
Для сравнения, в районе Краснопресненской квадратный метр подорожал только на 5,87%, Театральной — на 5,89%, Минской — на 6,3%.
«Темпы роста цен на недвижимость в целом замедлились уже с марта и, по нашим данным, уже к ноябрю перестанут превышать уровень инфляции, то есть практически остановятся. Но общая тенденция на рост спроса на комфортные окраины сохранится», — подчеркнул Гальцев.
В центр можно и на такси
Аналитики из других компаний согласились с ним. В частности, руководитель Аналитического центра Циан Алексей Попов обратил внимание, что в 2019 году до пандемии динамика стоимости квадратного метра на первичном рынке в разных зонах Москвы была схожей: в районах между Садовым кольцом и ТТК цены увеличились за год в среднем на 4,6%, между ТТК и МКАД — на 10,9%, за МКАД в «старых границах» — на 10%, в Новой Москве — на 6,9%. За 2020 год в районах между Садовым кольцом и ТТК стоимость «квадрата» увеличилась на 7,5%, в районах между ТТК и МКАД — на 13,5%, за МКАД в старых границах — на 28,5%, в Новой Москве — на 30%. То есть разрыв стал больше, причем максимальные темпы роста были именно в отдаленных районах.
В первом полугодии 2021-го тренд в целом сохранился, но есть нюансы. «Если в 2020 году четко наблюдалась закономерность «чем дальше от центра, тем сильнее растут цены», то в первом полугодии 2021 года это уже не так. Цены в районах от ТТК до МКАД выросли сильнее, чем между Садовым кольцом и ТТК, но и сильнее, чем за МКАД», — сказал Попов.
Руководитель направлений первичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев в свою очередь подчеркнул, что некоторые застройщики стали чаще обращать внимание на более отдаленные от центра, но при этом более тихие и «зеленые» территории.
Причина, по его словам, не только в распространении удаленного режима работы, но и в дефиците свободных территорий для застройки ближе к центру Москвы. С транспортной доступностью все тоже не так просто: зачастую люди покупают квартиры с расчетом на то, что в обозримом будущем она улучшится.
«На выбор покупателей, а, значит, и на ценообразование, влияет и активное развитие транспортной инфраструктуры Москвы, — объяснил Алексеев. — Например, приобретая квартиру в отдаленном от центра районе, собственник может рассчитывать на то, что в ближайшие несколько лет там может появиться новая станция метро или транспортная развязка».
Кругом обман
В Realiste также отметили, что в некоторых районах Москвы, пользуясь общим ажиотажем на рынке недвижимости, ее владельцы иногда необоснованно завышают цены.
«ИИ рассчитал, что в некоторых районах медианные цены за метр могут показывать колебания в районе 10% в течение одного месяца без каких-либо объективных причин вроде пуска нового ЖК или важных объектов инфраструктуры», — рассказал Гальцев.
Среди таких районов — Очаково, где цены за август подскочили на 35,2%, Чеховская-Тверская с ростом 18,2%, а также Арбатская-Кропоткинская (плюс 27,6%) и Дмитровская (плюс 24,67%).
«При этом некоторое время назад ИИ уже называл районы, в которых цена необоснованно завышена, и это были другие локации. То есть тенденция на искусственное управление ценами в районах, где правят девелоперы, очевидно, остается. Инвесторам нужно быть осторожными, чтобы не купить недвижимость по завышенной цене и в следующем году не попасть «на распродажу»»,
— предупредил Гальцев.
По его мнению, из-за новых условий по ипотеке и снижения покупательской способности населения предложение на рынке будет расти, темпы роста уже замедлились, и скоро уйдет ажиотаж в части спроса. Вместе с этим увеличится и число квартир, выставленных на продажу теми, кто купил их для сдачи в аренду и разочаровался из-за того, что показатели доходности от аренды сегодня ниже, чем инфляция.
В результате снижения спроса и роста предложения все районы начнут снижать темп и даже показывать дисконты от продавцов, а максимально перегретые локации смогут потерять до 30% в цене, подытожил собеседник «Газеты.Ru».
