Цивилизация
Аукционы пройдут 15 и 16 февраля, рассказал во вторник на пресс-конференции первый заместитель гендиректора Фонда РЖС Андрей Анисимов. Первые три участка, которые будут выставлены на торги, расположены на улице Свободы и Химкинском бульваре. Их общая площадь составляет 4,5 гектара. Они выставлены на продажу единым лотом.
Площадь четвертого участка составляет 36,38 га, и расположен он в Зеленограде, на улице Радио, дом 11.
По словам Анисимова,
в Зеленограде, по предварительным планам, можно будет возвести около 100 тысяч квадратных метров жилья. Помимо жилых площадей здесь можно будет построить еще примерно 40 тысяч «квадратов» нежилых помещений. А на улице Свободы и Химкинском бульваре ― до 40 тысяч кв. метров жилья.
Фонд берет на себя обязательства по сносу строений, расположенных на участке (в основном там расположены склады и заброшенные производственные корпуса), в течение полугода после заключения договоры аренды.
Переход земли в собственность обставлен многоступенчато. Сначала потенциальные застройщики будут обязаны выкупить право аренды на земельные участки.
Стартовая стоимость права аренды участков на Химкинском бульваре и улице Свободы составляет 25,299 млн рублей. Арендная плата в первый год будет льготная ― 69,364 млн, а со второго года ― 166,475 млн рублей. Срок аренды ― 3,5 года. По истечении срока аренды стоимость выкупа земельного участка составит 112,913 млн рублей.
Застройка участка в Зеленограде предполагает развитие дорожно-транспортной инфраструктуры, в частности, рассматривается вопрос о продлении железнодорожной ветки, ведущей в аэропорт Шереметьево.
Начальная стоимость права аренды земли в Зеленограде составляет 22,892 млн рублей. Арендная плата в первый год определена в размере 135,213 млн рублей, а со второго года ― 304,23 млн рублей. Выкупить участок можно за 149,146 млн рублей, а срок аренды ― 5 лет.
Если застройщик захочет выкупить участок досрочно, он, тем не менее, будет обязан выплатить всю сумму арендной платы.
В том случае, если жилье, построенное на выкупленных участках, не будет пользоваться спросом, фонд РЖС выкупит четверть квартир на собственные средства и попробует реализовать их по ипотечным схемам через госбанки. Но этот защитный механизм вступит в силу только при условии, что застройщик возведет жилье экономкласса.
По данным Анисимова, непонятно, какое жилье можно отнести к экономклассу, так как стандарт разработан, но пока не утвержден и находится на согласовании в заинтересованных ведомствах.
По мнению гендиректора фонда РЖС Александра Бравермана, застройщики уже проявляют интерес к аукциону. А это значит, что фонд получит неплохую прибыль от реализации собственности. По словам источника «Газеты.Ru» в фонде, при проведении аналогичного аукциона в г. Кирове первоначальную стоимость участков удалось поднять в 14 раз. А интерес столичных застройщиков к аукциону будут разогревать к 3 февраля ― в этот день состоится презентация земельных объектов. В роуд-шоу примут участие столичные чиновники. «Вопреки распространенному мнению о несговорчивости московских властей фонд, как правило, находит поддержку своим инициативам в мэрии Москвы», ― замечает источник.
Руководство фонда не опасается, что застройщик, став собственником участка, откажется застраивать его относительно дешевыми домами и начнет возводить там жилье бизнес-класса. Во-первых, качество и местоположение участков таково, что строить там еще одну башню «Федерация» или новые «Алые паруса» просто нецелесообразно.
Во-вторых, у властей всегда остается возможность повлиять на собственника. Договор аренды участка может содержать условия досрочного расторжения в случае нарушения арендатором обязательства по застройке, предупреждает Виталий Можаровский, партнер, Goltsblat BLP.
Но из документации по аукционам, размещенной на сайте фонда РЖС, видно, что она предусматривает обязанность будущих арендаторов строить жилье, однако не предусматривает обязательств построить жилье именно экономкласса.
«Таким образом, на арендуемых земельных участках возможно строительство малоэтажного и элитного жилья, в том числе коттеджей», ― полагает Елена Рябкова, заместитель начальника отдела сопровождения земельных и инвестиционно-строительных отношений ООО «Интерцессия».
Впрочем, в условиях кризиса сегмент экономкласса является наиболее стабильным из всего рынка недвижимости, а потому застройщики не будут против реализации именно таких проектов, уточняет Алексей Калинин, старший менеджер департамента госконсалтинга АКГ «Развитие бизнес-систем».
Застройщики не только не будут уклоняться от условий освоения участка, выдвинутых Фондом РЖС, но и смогут в итоге оказаться в прибыли. «Застройщик сможет получить рентабельность порядка 20―30%, правда, если строить без привлечения банковских кредитов», ― говорит Юрий Борисенко, руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической фирмы «Вегас-Лекс».
